股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道。

【主持人】首先有请经济学家、金融专家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松副所长。有请。

【巴曙松】非常感谢会议的邀请，使我有机会，就房地产的金融问题谈一点看法，仅仅代表个人不代表任何机构的意见，不当的地方请大家多多批评指正。

【巴曙松】刚才听了很多专家和学者的演讲，很有收获，例如说，陈淮教授讲前二届给市场留下了很强操作含义的建议，例如他自己做了很好的结论，要向高收入弹性的人群提供服务，要向有高的定价机构提供服务，能够值得在座的机构重点的参考，说不定明年我们回顾的时候，会成为最有价值的意见之一，今天的时间内讲三个个人的观点。

经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

【巴曙松】第一，在我们投资界有一句名言，当台风来的时候，猪都会飞，三亚前几天刚有台风经过，台风之后猪还是猪，在房地产泡沫或者是扩张时期，或者是什么人都能赚钱的时候，猪都可以飞，台风来的时候，还有一部分人还在飞，从市场上观察来看，哪些人还在继续飞，哪些机构还在扩张，值得我们研究。在台风过去的时候，谁还在飞和扩张，我大概罗列了一下，有几种。

【巴曙松】1、拥有很强的垄断资源优势的，有土地和资本的企业，例如大型国有企业的附属房地产公司，城市的房地产公司还在扩张。

【巴曙松】2、外资，买地和买项目的速度不断的扩张，紧缩越紧，谈判的条件就更加的有利，可以以更低的价格购买土地。

【巴曙松】3、与银行关系良好的大型房地产公司，无论怎么批判中国的房地产金融渠道的单一，在相当长的时间内，中国作为银行主导的金融机构的体系内在很长时间内不太可能像任总所讲的，美国讲的以市场直接融资为主导的体系。相对而言，例如德国的银行主导模式或者是香港银行主导模式更有借鉴意义，银行的贷款在相当时间内还是主要的渠道，这是现实，是否合理是其次的。在6000多家房地产公司中在出现紧张的调控的时候，不同的银行选择自己的前10大和前100大房地产客户，开了继续支持表示的会议，使这些公司不断的扩张。

【巴曙松】实际上，五从6000多家房地产公司的平均负债率或者是160家上市的房地产公司的财务报表来看，大部分是超负荷运用杠杆，不太符合银行严格的贷款政策，能够获得资金的只有一小部分，他们还在飞

【巴曙松】4、国内的上市公司，也就150—160家左右，刚才的单总的《中国房地产报》从头看到尾，可以说是《中国房地产金融报》，反应了市场关注的热点。例如某公司正在上市，万科第七次融资，定向增发90—100亿元，比如说世纪中天通过整体上市等等。

【巴曙松】5、海外上市。海外有公司或者是海外上市，我们发现在国内企业资金紧张的时候，在海外寻求渠道成为重要的选择，中国的企业确实有对资金敏感的先知先觉的企业，六部委的文件发了以后，海外上市的难度加大，目前为止，走正常审批渠道到海外上市的没有一家，谁在上市，都是对市场融资渠道非常敏感的企业家，他们在六部委的文件之前，就将国内的资产全部转移到香港或者是海外的注册公司，变成了外资公司，现在上市是香港的本土企业。例如富星的上市是在2005年3月8日在香港成立了富星国有控股的名以上进行上市的，这些对金融敏感的企业有很多，现在到海外上市的都是这些企业，他们成功的回避了资金紧缩的瓶颈。

【巴曙松】现在外资进入国内的房地产市场很困难，他们通过海外注册公司，股票增值或者是土地收购使资金进入，同时上市也不困难，这部分企业就有很强的抵抗风险的能力。

【巴曙松】6、皆可。目前在国内借壳比较少，因为少，而且经营的时间比较少，壳的债权也比较复杂，所以香港有优势，例如一些企业经营了几十年，子女不愿意接班，就将壳卖掉，而且香港的债权登记比较清晰明确，登记日内没有等级的，就不予以确认，国内的情况就不明确了。

【巴曙松】目前，到香港上市的企业越来越多，规模越来越庞大。

【巴曙松】目前政策的调控给了我们很好的观察的角度，如果我们说，当台风来的时候，猪都会飞，去年的牛市中，什么人炒股都会赚钱的，当政策波动的时候，台风过去的时候，猪还是猪，继续飞的还是少数的，这些个案给了业界很好的总结和观察的机会。

【巴曙松】第二，中国的房地产企业为我们落后的金融体系承担了很多的成本并且多付出了代价。为什么这么说，本来上市的壳本来是什么都不是的事情，节省了重新申请的时间，理论上成本应该是很低的，因为国内上市有严格的管制，所以只能到海外买壳，大家都购买壳，那么成本就从一、二千万上升到一、二亿，我们是在为落后的金融体系买单。我们跟外资谈判的时候，因为资金紧缺，所以越紧缩，谈判的条件就没有力度。前几年在深圳碰到一个规模不小的房地产企业，说跟外资合资了，可惜的是我们是以买地的价格跟外资合并的。我们跟外资在香港结的时候，因为缺乏香港资本市场的经验，出现吃亏上当的经验，5分钱的股票炒到1元，市值从几个亿到了几十亿公司，这样谈判的时候，就吃亏了，这说明我们对资本市场不熟悉，从而付出了代价。

【巴曙松】第三，要从房地产的价值链重新审视房地产发展的关键阶段，哪些环节可以增值，刚才陈淮教授和任志强总裁也讲了，我们要进一步的提炼一下。房地产和金融的关系，我们可以用一个比喻，第一个阶段山还是山，水还是水。以前我们做金融的就是做金融的，做房地产的还是房地产的，现在已经发展到了第二个阶段，山不是山，水不是水，下一个阶段我认为山还是山，水还是水，真正的房地产融资应该从价值链考虑，应该从实物资本和金融资本高效率的套利考察，从房地产、土地、开发、销售、到按揭整个价值链有不同的环节，都存在实物资本和金融资本之间的定价，灵活运用各种方式套利的机构会成为最终的赢家。昨天我看到香港的报纸报道，基金做的就是购买、出租、销售、资本运作，因为香港高档的写字楼越来越繁荣，这说明金融的资本比实物的定价还要高，这个时候自己将房屋购买并且开发，从金融运作延伸到了实物的资本开发运作，变成了开发商。

【巴曙松】很多的开发商在灵活运用金融工具，国内很多上市公司的市值和真正持有物业的价值相比，是不成正比的，这是典型的不熟悉金融运作的表现。有一家海外的基金，试图购买上海的上市公司，想控制淮海路的物业，怎么都谈不下来，他们认为预期购买一个项目不如购买该公司。作为成熟的管理公司，在假定金融体系繁荣的情况下，可以通过很多的渠道将物业的价值变成市值的增加。

【巴曙松】今天讲了三点，第一个是当台风来的时候，猪都会飞，台风过去后猪是否还会飞。第二，中国的房地产企业为落后的金融体系付出成本和代价，所以我们要反思。第三，完善的房地产市场应该是在房地产的实物和资本之间有非常灵活的便捷的套利的运作的市场，谢谢大家。

【主持人】非常感谢巴曙松副所长的精彩演讲，下面有请金地集团董事长凌克先生进行第二个主题演讲，题目是房地产企业与房地产资本运营。

【凌克】非常高兴有这么多的学者替我们说话，所以今天心情特别的好，因为房地产的开发商大家都形容“睡得比鸭晚，起的比鸡早”，刚才我们的嘉宾给大家做了资本市场或者是房地产金融的投资教育，我在这里跟大家分享一下房地产金融市场和房地产资本市场的实操。

【凌克】首先，请大家看一下，中国房地产市场的变化。在2003年我也参加过博鳌的会议，当时统计过中国上市的公司有60多家，市值不过2000多亿，到了今天A股、B股、H股和红筹股加起来有160家，市值超过了1万多亿，这就是大家为什么在投标和拍卖过程中觉得竞争难、举牌非常难的原因。

【凌克】可以预计，在未来的五年中，中国还将在这些上市公司中间产生几十家500—1000亿或者是1000多亿元的地产公司，所以投标竞争的市场是刚刚开始的。

金地集团董事长 凌克

【凌克】这几年中国的房地产金融市场也发生了其他的变化，有一个很明显的变化，国际的基金大量的涌入了中国，无论是金地也好，还是国外的公司，都在跟国外的公司进行广泛的合作，特别是近期，合伙制股企业法开发实行的时候，我相信在周围的房地产住宅市场将会出现中国人自己创办的“有限合伙制企业”，这是我认为中国在未来一至二年内会出现的。

【凌克】这样也给大家，也给新的创业者提供了非常好的机会。我们可以去创造中国自己的房地产投资基金。这里引用了中金公司的分析，在过去的五年上市公司的表现，大家发现其中规模越大的，表现就越好。这就要求已经上市的公司，还要不断的作大规模。

【凌克】这是我们预测，未来的五年，中国房地产市场的集中度会由现在不到10%提升到15%，不要小看15%，这其中蕴含着千百万小的企业被兼并，几十家上百家大的企业不断的成长。

【凌克】在2003年参加本次会议的时候，大家还在问，房地产公司需不需要上市，我当时的回答是，需要上市。一定要想办法增资，说得不好听，就是圈钱。这样的问题，我相信到了今天，大家已经有了全面的共识。

【凌克】还是还认为拿地便宜的老板要改变思路，将更多的精力花在公司上市和其他金融工具的应用上，这是我对中国住宅市场做的简单的描述。

【凌克】所以在未来的几年，上市都将成为中国房地产公司、房地产住宅开发公司的必修课。在金融合作方面，也一定要加大力度，比如说，在大规模的一级土地开发方面，我相信会有更多的金融投资者和保险公司进入，在更多大的项目开发中，也会有金融投资者进入，所以我们的持股要减少，让他们持有更多的股，同样收购和兼并将会成为更加普遍的现象。当然，按揭的证券化也一定会推行的。   

【凌克】现在介绍商业房地产的金融化发展的方向和发展趋势。

【凌克】我们可以看一张图，这张图表示出来，美国的信托基金就是投资于房地产的公共的基金，，RICHS在美国有4000多亿美元，他们投资于各种各样的办公室、酒店、公寓和工业，这都是基金投资的范围。但是这样的基金中国目前还没有，还存在空白。

【凌克】首先，在这里跟大家分析一下办公楼的问题，中国目前还没有办公楼的RICHS，仅仅只有的国际办公楼的RICH和国际的私募基金，我们叫PE，他们活跃于此。未来的中国将会出现以办公楼投资为主的上市公司，也将会出现以办公楼为主的基金，同样在中国，今后也会出现更多的由保险公司、银行持有大量的办公楼，现在大家如果去创造这样的公司还是有机会的。

【凌克】另外我们的开发商也有机会开发办公楼，有机会去收购一些办公楼，然后把它经营好，整栋的卖给投资者，我们可以在这里分享美国一只比较知名的投资于办公楼的基金，这只基金在全美拥有600多座办公楼，现在我们分析一下零售的物业，在中国零售物业多半由开发商零散的拥有，像大连万达和华润开始经营从零售到开发管理于一体的公司是非常少，而在美国所有的零售物业多半由基金公司拥有，这就给我们提示两个问题。

【凌克】第一，大家现在有机会去创造出来新的纯粹从开发一直到拥有这样的基金和公司，

【凌克】第二，还要提醒大家，有很多国外公司正在进入中国，他们会给我们造成非常大的压力，所以一定要争取上市，这里我们举一个例子，就是美国的第一大商业开发商，该公司在全美国拥有300多处MALL，市值达到了200亿到300亿美金之间，如果你今天在做商业的话，你明天就会碰到他的竞争，最后可以讲一下工业物流方面的发展。

【凌克】工业和物流在国际上也是有专门的基金投资和持有的，中国在这方面有巨大的发展机会，因为中国是全世界的大工厂，所以现在大家可以看到像普罗斯等等都在中国建立非常大的工厂。

【凌克】总体来说，地产商现在可以使用的金融工具是非常多的，可以和对冲基金合作，也可以上市，也可以自己想办法发展出来各种各样的RICHS，所以今天要更多的考虑金融的发展才是我们地产公司能够做大做强的非常重要的一个环节，谢谢大家。

【主持人】非常感谢凌先生在金融华发展的一些介绍，涉及到商业地产、零售、办公、物流、工业，接下来我们所在的教育行业也会和地产结合在一起，也有机会。

【主持人】今天上午我们最后一位的是瑞思资本董事长王世渝先生进行主题演讲，题目是房地产价值链与资本市场。

【王世渝】谢谢各位，我是连续第三次来参加博鳌地产论坛的演讲，第一次是2005年我讲的内容是房地产信托基金就是RICHS，当年讲了以后在国内掀起了一股RICHS的热潮，房地产的行业由于宏观调控以后，必然会带来一股房地产企业的并购浪潮，结果是去年到今年房地产企业的并购接二连三的发生，今天要讲的话题是房地产价值链与资本市场的关系。

【王世渝】这个话题刚才巴教授已经讲了，就是要注重房地产价值链的关系问题，因为房地产是非常强的相关的行业，房地产它能够带动价值链中的上游和下游的一大片的产业，比如说从价值链上面看，有土地投资和综合开发，房地产的开发又可以细分为住宅、商业酒店、工业地产还包括刚才白教授讲的教育地产业都存在，还有就是房地产的服务，我们有房地产的策划、销售代理，还有房地产的施工，房屋的装饰。
    房地产的设计还包括室内设计工业地产的设计，物流的设计还有各种各样的设计，包括景观设计，还有物业管理，房地产二手房的交易，还有商业地产的运营管理，现在大家讨论的重点都是开发商，都是把开发商作为房地产的代名词在讨论。

瑞思资本董事长 王世渝

【王世渝】一讲上市就是考虑房地产开发商的上市，但是正好我们房地产开发商这些年中国资本市场发展10多年的时间里面，也正好遇到了和资本市场对接的难题，为什么呢？比如说从早期就93年以前，有一些开发商上市，那时候股市刚刚创办，当时万科是第一个上市的，从1994到1995年的时候，中国又开放股市，发行了新股，只有50亿的只有四类行业限制上市，就是金融、服务业、流通业和房地产开发公司，一直限制到2000年左右，当2000年中国证监会再次出台房地产开发商上市的特殊规定的时候，要求土地储备量要有一个大的额度，所以在此以后，房地产开发商上市仍然是很困难的，从2000年到现在有金地集团、天鸿、保利等几家公司上市了，这个比例跟资本市场的上市速度是及其不相衬的，所以今天很多的开发商只有绕路海外去上市，例如金地等等。

【王世渝】十年前我做了几个跟房地产相关的公司上市的情况，例如海南环岛，当时是房地产开发公司，我们要避开房地产，我们将环岛酒店的概念拿过来，将房地产的小区写成旅游度假区，是以旅游公司上市的，当时招股书中写到在三亚搞一个海底观光船，现在是否建立起来了，就不知道了。

【王世渝】当初我们帮中地产业上市的时候，写的是体育地产，直到上市后，吴总很好的利用体育和地产的概念做成了中国体育地产的第一品牌，尽管政策上有很多的限制，但是在投资银行家的手上仍然有很多的机会，事实上凌总总结了目前100多家的上市公司，正规途径上市的是比较少的，很多的都是借壳上市的。今天讲的重点是，房地产开发商是否应该在这个时候，转换经营思路，刚才易总也讲了开发商的问题。

【王世渝】目前，上市公司和非上市公司的市值的落差，使上市公司有机会大规模的配置土地的资源，上市公司可以按10—20倍的市盈率拿到资金，利用资本市场拿到更多的资金，所以万科就可以募集很多的资金，包括金地都是很巧妙的利用市值的管理，来提高公司的盈利水平，扩张他们的规模。

【王世渝】除此之外，开发商如果上市前没有那么多的资金进行土被储备，可以建议大家持有物业，不要做销售的物业，因为房地产开发商跟做矿产资源的公司是相似的，产品也可以变为资产，如果老是卖产品资产就越来越小，在信托基金没有出来的时候，要保持现金流，符合上市条件的时候，证监会审核的时候，就会认为该公司具有可持续性，等到上市后，有了资金再大规模的购买土地和储备土地。

【王世渝】除此之外，跟大家介绍的是，除了开发商以外的价值链，到现在为止，除了建筑商外，房地产商在服务链上没有上市公司，例如二手房交易和服务公司、商业地产管理的公司都没有上市公司。几年前我就想跟陈智说，你们铜锣湾是最有可能成为中国第一个商业地产运营的公司，我相信他的公司一上市就有几十倍的市盈率，甚至会超过开发商的市盈率的估价。每次参加博鳌论坛，都会看到大量的机构，包括决策资源集团，在房地产的价值链上，是非常完整的，他们有开发、策划、代理、房地产的支持服务，如果再加之连上做得更加的完整，用资本的方式联动起来，为公司今后的上市做铺垫。如果现金流非常好，资产结构也好的公司，在国际资本市场上是非常流行的。

【王世渝】最近一个客户，大家知道重庆的檀木匠，国家培育了七年，如果将他当成制造商，认为是生产梳子的制造商估价不会超过10倍，市场将他当成服务商的时候，市值就已经有了30倍的市盈率，希望在座各位在房地产价值链上的每一位应该学习游戏的规则，如何将房地产的价值链打造起来，成为进入资本市场新的群体，我也希望在未来几年在中国的股票市场上多出现几个房地产价值链上的上市公司，很多的技术性的环节没有时间讲得很多，在座的企业对这方面有兴趣大家可以在下面来很好的交流。这方面我们有非常多的经验，帮助企业获得资本和上市的机会。

【王世渝】从市场来看，大家不要担心中国的股市是否是去年和今年热了，明年就出现问题，我希望大家放心，从房地产服务链条来看，这是资本市场非常欢迎的，我们的存量资本是很大的，我们的服务价值一定会得到市场的追捧，我的发言就到这里，谢谢大家。

【主持人】资本运营对房地产企业的发展具有十分关键的影响，同样外商投资也正成为中国市场上尤为重要的动力，组委会邀请我们几位外资企业代表让大家分享他们的观点和看法，首先有请世邦魏理士华南区董事刘巍海董事，他演讲的主题是中国房地产市场上的外商投资。有请。

【刘巍海】今天非常荣幸代表世邦魏理士公司跟大家分享，我们是全球最大的综合房地产顾问代理企业，我们是上市公司，我们在中国差不多发展有20年时间，我们近三年的业务发展比早期十几年加起来还多。为什么这样？归根到底我们看到全球资本的运作，越来越多的外商，包括基金，海外发展商也开始甚至也投入了中国房地产市场。今天我的演讲是PPT的演讲，原来我在这里代表公司CEO来讲，他做了英文的PPT版本，这里我跟大家做解释，

【刘巍海】家看到的是英文版本，希望我的普通话大家可以接受，因为我来自香港。

【刘巍海】首先我们要关注整个大中华区现在宏观经济的概况，外商投资也有不同市场的基调，过去10年间特别是从1990年大中华地区到中国，一个是香港，一个是澳门，97年的金融风暴，香港和澳门的GDP处于负增长的状况，而中国平均过去10年超过10%的GDP的情况，这跟资本化的进程有着不可分割的关系，在这里我们可以看到澳门，今年的GDP从04年到了高峰。中国所有外商里面，是整个驱动的发动机，全球的核心在中国，这里面不详细说，但是可以看到面积和城市，有113个城市超过100万人口，2010年1亿5千万的人口有60%是城市人口。美国大概是五分之一，与中国GDP的增长，中国差不多有9%的增长，人均产值超过了170。从外商投资的角度看，绿色是我们的实在投资金额（PPT），去年是超过80亿美元的资金投入中国房地产市场，过去05年的增长是50%的增长，07年外商投资做房地产已经超过了100亿，我们可以看到非常持续增加的趋势，我们这里多了一些限制。
接下来我们跟大家分享一下在房地产投资方面，我们有什么直接驱动因素，在投资房地产方面，客观的环境，全球增长最大的动力，第一是经济的增长，还有经济全球化的经济体系，跟着是市场，城市化，人民币增值，最后是市场越来越成熟。

世邦魏理士华南区董事 刘巍海

【刘巍海】我们说到城市价值，很多时候都在中国有稳定的租赁收入和物业，现在来说还是很少，我们看到非常多的是一线城市和二线城市经济增长有低的就业影响到程序增长，中国的就业率在国际的水平相当高，持续发展之后，我们看到非常短缺的物业需求，特别是WTO之后，外资企业，包括银行界、保险，零售业他们在中国已经有非常大的增长。这也是外商企业扩展的目标，还有城市化直接对住宅市场有非常强有力的城乡结合，在目前来说是非常大最有利的力量。人民币的增长，我们可以看到我们期望人民币作为国际货币，这只是时间问题，而我们现在有巨大贸易顺差，导致人民币持续增长的潜力，值得一提的是，我们可以看到，全球市场上，中国还是属于发展中市场，发展中市场往往风险比较大，但是也带来比较高的收益，特别是对比成熟的经济体系，我们现在的市场并不是很稳定结构化的市场。

【刘巍海】这里的图表（PPT）蓝色是国际城市化的指标，粉红色的线是中国城市化的比例。从1950年到2005年，到2010年，我们已经达到40%的城市化的过程，预计整个城市化贴近国际的水平发生在2015年的目标会实现，从1978年改革开放这么短时间创造了国际型的经济体系，06年的城市人口已经达到5亿，当2030年当城市化达到60%全球指标，我们预计是超过9亿的人口的城市人口。

【刘巍海】下一个是大家比较关注，也是国际金融专家，他们预测未来人民币升值，这代表着资产价值会偏低，这是国际购买力的指标，我们讲，当人民币现在的水平已经跟1年，2年以前不一样，甚至是在香港和澳门买东西，人民币已经是很受欢迎的货币了。2007年我们也参考很多财务专家和指标，2010年对美元大概是7.1。
这里我们可以清楚的看到，第一个是中国不同的物业在国际舞台的对比回报率。第一个是甲级写字楼，第二是高档物业，第三是商场物业，第四是仓储的物业，大部分的回报率是非常高。

【刘巍海】我们看国内的开发商，到目前为止，我们发现本土开发商他们始终在这个市场上是40%-50%的水平，而越来越多是综合式，住宅加商业，甚至是写字楼、酒店方面，不同的开发商资本的多元化，在这个市场上也选取稳定的收益，国内大型开发商越来越多投向商业物业的市场，商业物业包括高档写字楼，比如广州富力集团，在上市这几年，我们发现他从90%从事住宅开发销售变成现在他们有非常多的酒店和物业，这等于是市场资本多元化之下，他寻求可持续发展的必然过程。

【刘巍海】下面我们看到的是中国的开发商，在整个中国华南片区是最大的开发量和投资量，华南片区有优胜的地方，广州和深圳是最大的大城市，都是属于华南区，接下来是华东区，还有华北区，当然是北京最大。他们的开发商从一线城市投向了二线城市。我们看到外商的投资，在中国06年到目前为止比较多看到总的金额达到9590多亿美元的投资，外商投资是做综合型的物业，概括住宅，写字楼，商业，现在海外基金寻找海外回报也基金的投入进来，我们看到投资方他们的国际，到现在香港投资中国还是最大的比例，大概06年有47%的比例，美元是4500亿投入，06年的上半年，欧美的资本越来越多，我们可以看到欧美资本在下半年。海外投资中国必定越来越全球化，而且越来越多远化。

【刘巍海】我们总结一下有什么投资机遇，作为中国市场来讲，有三个环境，一个是硬件环境，资金和硬件实力，还有软环境，当地政府的政策和措施，还有商业环境，本地资源和人力资源等等。而且我们不会忽略这些城市潜力，包括城市化的速度和城市发展的策略来维持可持续的竞争力。这里可以看到，在不同市场，第一位是上海、北京、深圳、广州，现在总的写字楼量从600多万平米上来，到广州是300多万平方米，这也是非常直接的指标，我们看到不同的城市第三产业潜力在哪里？比如说武汉，南京这几各城市都非常有潜力。

【刘巍海】最后我们想在这里跟大家分享，我们认为未来主要在大城市，一线城市，住宅会成为大众物业，已经发生了高档住宅物业的市场，不过，未来越来越多是两方面同时发展，我们国家也有新的规范在住宅开发方面，零售也是趋势，大城市发售高档的零售物业，大城市甲级写字楼有稳定增长的需求，现在非常重要的物流，仓储在中长期有非常多的投资机会，尤其是海外的投资人进入这个市场。在二线城市，住宅开发也是中档水平，包括商业也是以社区中心的商业，然后再一步一步发展它的产业，第三产业发展会越来越多，写字楼物业也会寻求核心的生产力和竞争力。短期我们认为，写字楼在二线三线城市的需求弱一点。非常感谢大家。

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