今天来参加博鳌房地产论坛，因为时间很紧，事先没有准备讲稿。上午在论坛上与大家一起交流了我的一些观点。在此也整理到我的博客上，与参会同行们以及没有参加会议的朋友们一起交流讨论。
第一，在过去的几个星期里，我去了四个城市：纽约、伦敦、北京和上海。国外两个城市的房地产市场和国内的两个城市形成强烈对比，让我真正体会到什么叫做冰火两重天。在纽约和伦敦，大部分的房地产开发商已经破产，或者濒临破产的边缘，房价低，成交量少。在美国和英国，房地产商的股本金一般只有5%—20%，之后是20%—30%的阁楼贷款，其余的50—60%是银行的贷款。当房价下跌50%时，房地产开发商从技术上看就破产了，因为它的股本金将颗粒无收，阁楼贷款也没有了。所以，在目前英美的房地产市场中，主要的产权人成了银行。但在北京和上海这两个城市，住宅市场非常火爆，甚至远远超出房地产行业同行的预期，这是我看到的状况。
第二，在全球金融危机的影响下，经济的低迷，产能的过剩并没有从根本上得到解决，房地产行业也不例外。中国的房地产行业，目前看还有不少发展空间，但在产能过剩这个大背景下，大量的资金、人才涌入到这个行业，会把这个行业的平衡马上被打破。如果经济没有大的起色，房地产也会和别的行业一样，步入到产能过剩的行业里去。
第三，中国房地产在过去的十年时间，对中国经济的发展，对中国城市面貌的变化，以及中国的城市化进程都起到了非常重大的推动作用，虽然没有像高科技行业、新能源企业那样得到政府的扶持，但这10年时间，中国城市面貌的变化及城市化的推进与房地产行业的不断发展，以及这个行业中从业人员的努力是分不开的。
去年下半年开始，全球和中国面临着金融危机的冲击，2009年是全国人民要战胜金融危机的紧要关头，就如同2008年全国人民所有的注意力都投入抗震救灾一样。在这关键时刻，政府采取的措施是用4万亿的资金去救市，并列出了十大振兴产业的规划。这十大行业是战略计划中抵御金融危机的排头兵、先头部队。在这十大振兴产业计划讨论的过程中，政府事先公布了前九个行业，第十个行业就被许多人预策，尤其房地产行业人士认为一定会是房地产行业，但最后公布的结果让房地产行业大失所望，不是房地产行业。但在战胜金融危机，以及为应对金融危机赢得时间方面，中国房地产行业起到了决定性的作用，也是抵御全球金融危机对中国经济的冲击中最强有力的力量，远远超过了政府第十大振兴产业的任何一个。
时间对战胜危机是至关重要的。去年四川的大地震，当时哪怕有五分钟的时间，死亡和受伤的人数，还有财产的损失可能要减少很多；甚至哪怕是提前一分钟我们知道地震的到来，也会减少许多人的伤亡。但就因为地震这种危机来得太突然，没有任何预告，没有任何时间缓冲，结果导致重大悲剧的发生。但地震后，发生了堰塞湖，一旦这个危机爆发，死伤的人数可能要比地震死伤的人数还要多，但是因为提前有了准备，争取到了时间，人们采取了充分措施，最后，堰塞湖的危机化解了，没有一个人死伤。地震的危机是自然界的危机，现在我们面临的金融危机是经济方面的危机，但这两方面对时间的紧迫要求是一样的。
第四，对民营企业和国营企业之争的看法。问题的起因是我们也参与了广渠路15号地的拍卖过程，最后夺标的是国有企业背景的中化方兴房地产公司。我看到许多报道都认为国有企业不应该夺地王，更不应该进入房地产行业。但我的看法并不是这样，好的市场经济秩序是要把各种类型的企业放在同一起跑线上，民营企业可以拿地，国有企业也可以拿地。最大的问题是在其他方面，比如在政策，银行的贷款，以及发债等各个方面要让民营企业也和国营企业也站在同一起跑线上。如果在其他方面只照顾国有企业，在市场经济的发展过程中，对民营企业来说就是不公平的，对经济社会的健康发展也是有害的。
第五，房地产企业之所以能够在这次金融危机过程中，为战胜危机赢得时间，并起到远远超过政府列的十大振兴行业的作用，我想主要原因是，房地产这个行业在过去十几年时间是在市场经济中成长起来的，有很强的生命力。
如果把企业比作花草，中国的房地产企业绝大多数是长在山坡上的野花野草，而那些受保护的，受扶持的，享受优惠政策的企业则是养在温室、花盆里的花草。相对而言，长在山坡上的野花野草更能够经受风雨，有一点阳光它们就会灿烂地成长，这样的企业更能抵御金融危机，这样的企业生命力就强大。
如果把企业比作孩子，这些在市场经济中靠自己的拼搏成长起来的房地产企业，就像是比较适应环境的野孩子，父母虽没有给他们过多的钱，过多的照顾，但他们一样靠自己的努力健康地成长。他们饥饿时，甚至有钱人家的孩子会把馒头送给这些野孩子。房地产行业现在能够吸引大量国有企业的投资，这就相当是有钱人家的孩子给野孩子、穷孩子馒头，给房地产这个行业的发展送来的资金。
第六，如果市场过冷，像投资的下跌，没有成交量是病态的；同样，如果市场上过热，价格上涨过快，也是有病的。这就跟人的体温一样，要在一个正常的范围之内，不能忽冷忽热。
2008年，中国的房地产价格下跌，成交量下跌，投资下跌，这是不正常的。但到了最近几个月，北京、上海、广州、深圳这些大城市的住宅价格飞涨也是不正常的。这就是背后的机制出了问题。我在美国时，人们说，美国的经济恢复了，因为在去年9月份以后，这些投资银行都没有钱了，需要政府的救助了。而现在最有代表性的银行高盛公司赚了许多钱，给他们员工发了很多的奖金。有个调查委员会调查后发现，在高盛一位交易员交易的过程中，每天获取的利润就超过1亿美金，这就更不正常了，不赚钱是问题，赚这么多的钱，这么快地赚钱也说明经济出了问题。这一定是在经济的背后出了大病，才能够出现这样的症状。但这问题到底是什么？还需要我们很冷静、深入地探讨。
其中货币体制也有很大问题，各国采用不一样的货币，在过去各自为政的市场环境中没有任何的问题。现在全球经济一体化了，在短短几个月时间，像人民币兑英镑能从1：16降到1：9.9，有超过50%的浮动，这就会出大问题。当衡量财富的标准——“货币”在很短的时间内有超过50%的波动时，人们就不会把注意力放在实体行业了，更不会扎扎实实地做实业的发展，一定会在一些投机行业中进行投机。在去年金融危机到来时，中国人民银行曾提出能否建立超主权的世界统一的货币，这是一个很伟大、很进步的设想，这是为新世界做出的设想。在全球经济一体化的时候，旧的货币体系再也不能适应了，迫切地需要改革。这是在全球化得大背景下提出的新问题，以前从来没有遇到的问题。危机、金融危机就是在给我们发出提醒和警告。但不久，我又看到，中国人民银行说，这还是一个很长远的设想而已，好像又退回来了。建立新全球统一的货币体系才是解决危机最根本的办法。
第七，中国的房地产形势到底如何，是不是都像上海住宅产业这样的火爆？不是。今天看到最新的一期《财经》杂志，用一个很形象的词“水银落地”来形容目前的房地产市场，这个形容非常确切。还记得小时候，有一次我生病，家里的人借了一个水银温度计给我测体温，结果我把这个温度计打碎了。水银落到了地上，一粒一粒的像珍珠一样不散开，跟平时我们看到的水落地是完全不一样的情景。今天中国的经济在宽松的货币政策下，就如同水银落地一样。资金集中和资产价格的暴涨只在个别的几个行业，房地产的火暴也只是集中在个别的几个城市而已。政府在下一步出台政策时一定要对症下药。
第八，博鳌房地产论坛已经开了9年了。过去几年总是围绕着政府宏观调控的政策讨论，基本没有政府的官员来参加，或发表意见、听取意见。我希望这个论坛作为行业的集会，应该是一个鼓劲的会议，壮胆的会议。而不是一个对政府宏观调控政策背后提意见的会议，如对面积限制的政策、对商品房价格限制的政策、对容积率限制的政策去抱怨、评头品足，这样的会议缺乏建设性。现在面对全球金融危机，我们最需要团结一致，最需要行业、企业对政府政策的服从，以及政策的科学性。我刚才看到“网易”网站上摘了一些我没头没尾的言论：“听领导的话，听政府的话”等等，其实我要表达的就是以上我说的意思。
(责任编辑：演讲网 yanjiangcn)
